Para quem está querendo vender ou comprar fazenda, vale por cabeça: A terra deixou de ser aplicação financeira para valer apenas o que ela produz. Este é o conselho dos principais agente do mercado de terras das principais regiões agropecuárias do País. Todos concordam que parece ser o fim da propriedade rural para especulação imobiliária e, quem sabe, o início de tempos, onde investimentos na produtividade, exploração intensiva e preservação ambiental, façam a diferença. Os negócios de compra e venda de terras estão em banho-maria. Há oferta em demasia e pouca procura. Contudo, isto não quer dizer parado. Só que os preços caíram e novas referências estão surgindo.
De meados de 95 para cá, o preço do hectare, terra nua, caiu em média 50%. Isto significa que em regiões como a de Ribeirão Preto, ela caiu de US$ 8 mil, para US$ 4 mil o hectare, em fevereiro de 96. O período coincide com o início da Segunda fase do Plano Real: escassez de dinheiro, especialização das atividades produtivas como condição de competitividade e necessidade de novos investimentos, principalmente para o empresariado que estava acomodado.
Como resultado, a oferta de terras aumentou. Muita gente colocou suas propriedades rurais à venda para capitalizar sua atividade principal. De pequenos e médios empresários a bancos multinacionais poderosas, todos precisaram de dinheiro rápido e perderam fortunas na desova da terra. Lição aprendida, parece Ter chegado a hora do profissional do campo produzir.
Segundo Aloísio Feres Barinotti, diretor da Commercial Properties, empresa com sede em São Paulo, parceira da CB Comercial (EUA) e da DTZ (Inglaterra), bastante atuante na comercialização de propriedades rurais e industriais, uma fazenda hoje é como uma empresa qualquer: Se ela não tem produtos competitivos, se não é um bom negócio, não vale nada. Isto significa que um bom negócio com uma fazenda de gado é aquele que envolve uma propriedade com boas pastagens, bom curral, cercas em perfeito estado, água em abundância se necessário algum sistema de irrigação, lavoura, para produção de silagem, silos, sede bem acomodada não é necessário luxo e gado de qualidade pastando, inclusive com lotação apropriada.
Muito perguntariam: quem venderia uma fazenda assim? Ocorre, porém, que esta fazenda é um bom negócio. Este é um produto com demanda de mercado. A fazenda de gado com pastagens deterioradas, solo esgotado, cercas caídas, currais desmanchando, etc… Não tem quem queira nem dada, pois ela vai pedir investimentos maiores e, pior, com retornos para prazos maiores.
Para Aloísio, as condições de produção de propriedade são fundamentais na composição do seu preço, mas outros fatores como localização distância de bons centros urbanos, de escoadouros da produção, de centros comerciais para aquisição de insumos, também são computados. Mais uma vez, numa propriedade de engorda de gado, produtiva, mas longe de frigorífico ou de um centro comercial que dê facilidade de acesso aos insumos, o valor agregado estará depreciado.
Luiz Cláudio Rúbio, diretor da CBL – Cia. Brasileira de leilões, empresa que atuou bastante na venda pública de terras entre 94 e 96, reforça outros pontos na composição do preço. Não que o estado da fazenda não conte no preço, mas a questão agrária, hoje, é fundamental.
Para Lee, como é conhecido, a oferta de terras aumentou, mas a demanda caiu em função dos riscos que representa hoje produzir no campo: há uma crise no Estado de Direito. As invasões de terra acontecem uma sobre a outra a justiça não consegue reintegrar as poses. Não existe fazenda livre do Movimento dos Sem Terra. Ninguém vai comprar fazenda enquanto isso continuar. É uma questão política que precisa de vontade para resolvê-la que, por hora, não pode vir do Governo, pois a desvalorização da terra é um bom negócio para ele que precisa comprar para promover a Reforma Agrária.
Lee comprova o êxodo do capital no mercado de terras por sua própria experiência. Ele conta que o leilão de terras foi um grande filão para a CBL. Chegou a vender 28 fazendas, mas agora nem pensa no assunto. Não aconselha negócio nem para os menos avisados que insistem em perder dinheiro: Pela primeira vez eu vejo um momento em que não é bom para comprar nem para vender, em leilão, afirma.
Aloísio, por sua vez, através da empresa que dirige, observa a retração do mercado, mas não vê as coisas da forma tão drástica quanto Lee, principais para os negócios fora de licitação pública. Segundo ele, sempre há negócios para as boas propriedades. Algumas delas, depois de estudos, chegam a sair da atividade agropecuária para encontrar um lugar ao sol no turismo, no loteamento urbano e na reacomodação industrial.
Aloísio conta ainda que, mesmo com a questão agrária, pendente, a Commercial Properties recebe consultas de investigadores estrangeiros, que começam a descobrir que a especulação imobiliário acabou nas regiões de produção agropecuária. Reconhece, porém, que alguns destes investigadores são afugentados, mas que outros encaram o problema. Para Aloísio, as boas condições de compra das terras bolivianas, uruguaias, muito mais do que a atividade dos “Sem Terra”, tanto que até fazendeiros brasileiros estão imigrando para estes países sul-americanos. De qualquer forma, não importa se brasileiro ou estrangeiro, quem está comprando terra hoje está abrindo negócio produtivo, declara Aloísio.
Outra comprovação da nova tendência de ocupação agrária está na abertura de novas fronteiras. O País é grande e tem muito o que abrir. Ocorre, contudo, que hoje o produtor pensa duas vezes em ocupar áreas muito ermas, que requerem muitos investimentos para alcançar alguma rentabilidade.
De qualquer forma, quem precisa vender terras, tem que fazê-lo. Por isso, estar atento a algumas benfeitorias que podem valorizar a propriedade, não é demais. Vale saber que hoje há serviços especializados na comercialização de terras, não uma simples corretagem, mas uma consultoria mais completa, que dá respostas profissionais ao processo de venda: marketing, publicidade, relações públicas e entraves de documentação.
As mesmas empresas que dão consultoria na venda, assessoram compradores. Este é um ponto de credibilidade, pois os clientes merecem transparência.
