Para
quem está querendo vender ou comprar fazenda, vale
por cabeça: A terra deixou de ser aplicação
financeira para valer apenas o que ela produz. Este é
o conselho dos principais agente do mercado de terras das
principais regiões agropecuárias do País.
Todos concordam que parece ser o fim da propriedade rural
para especulação imobiliária e, quem
sabe, o início de tempos, onde investimentos na produtividade,
exploração intensiva e preservação
ambiental, façam a diferença. Os negócios
de compra e venda de terras estão em banho-maria. Há
oferta em demasia e pouca procura. Contudo, isto não
quer dizer parado. Só que os preços caíram
e novas referências estão surgindo.
De meados de 95 para cá, o preço do hectare,
terra nua, caiu em média 50%. Isto significa que em
regiões como a de Ribeirão Preto, ela caiu de
US$ 8 mil, para US$ 4 mil o hectare, em fevereiro de 96. O
período coincide com o início da Segunda fase
do Plano Real: escassez de dinheiro, especialização
das atividades produtivas como condição de competitividade
e necessidade de novos investimentos, principalmente para
o empresariado que estava acomodado.
Como resultado, a oferta de terras aumentou. Muita gente colocou
suas propriedades rurais à venda para capitalizar sua
atividade principal. De pequenos e médios empresários
a bancos multinacionais poderosas, todos precisaram de dinheiro
rápido e perderam fortunas na desova da terra. Lição
aprendida, parece Ter chegado a hora do profissional do campo
produzir.
Segundo Aloísio Feres Barinotti, diretor da Commercial
Properties, empresa com sede em São Paulo, parceira
da CB Comercial (EUA) e da DTZ (Inglaterra), bastante atuante
na comercialização de propriedades rurais e
industriais, uma fazenda hoje é como uma empresa qualquer:
Se ela não tem produtos competitivos, se não
é um bom negócio, não vale nada. Isto
significa que um bom negócio com uma fazenda de gado
é aquele que envolve uma propriedade com boas pastagens,
bom curral, cercas em perfeito estado, água em abundância
se necessário algum sistema de irrigação,
lavoura, para produção de silagem, silos, sede
bem acomodada não é necessário luxo e
gado de qualidade pastando, inclusive com lotação
apropriada.
Muito perguntariam: quem venderia uma fazenda assim? Ocorre,
porém, que esta fazenda é um bom negócio.
Este é um produto com demanda de mercado. A fazenda
de gado com pastagens deterioradas, solo esgotado, cercas
caídas, currais desmanchando, etc... Não tem
quem queira nem dada, pois ela vai pedir investimentos maiores
e, pior, com retornos para prazos maiores.
Para Aloísio, as condições de produção
de propriedade são fundamentais na composição
do seu preço, mas outros fatores como localização
dist6ancia de bons centros urbanos, de escoadouros da produção,
de centros comerciais para aquisição de insumos,
também são computados. Mais uma vez, numa propriedade
de engorda de gado, produtiva, mas longe de frigorífico
ou de um centro comercial que dê facilidade de acesso
aos insumos, o valor agregado estará depreciado.
Luiz Cláudio Rúbio, diretor da CBL - Cia. Brasileira
de leilões, empresa que atuou bastante na venda pública
de terras entre 94 e 96, reforça outros pontos na composição
do preço. Não que o estado da fazenda não
conte no preço, mas a questão agrária,
hoje, é fundamental.
Para Lee, como é conhecido, a oferta de terras aumentou,
mas a demanda caiu em função dos riscos que
representa hoje produzir no campo: há uma crise no
Estado de Direito. As invasões de terra acontecem uma
sobre a outra a justiça não consegue reintegrar
as poses. Não existe fazenda livre do Movimento dos
Sem Terra. Ninguém vai comprar fazenda enquanto isso
continuar. Ë uma questão política que precisa
de vontade para resolvê-la que, por hora, não
pode vir do Governo, pois a desvalorização da
terra é um bom negócio para ele que precisa
comprar para promover a Reforma Agrária.
Lee comprova o êxodo do capital no mercado de terras
por sua própria experiência. Ele conta que o
leilão de terras foi um grande filão para a
CBL. Chegou a vender 28 fazendas, mas agora nem pensa no assunto.
Não aconselha negócio nem para os menos avisados
que insistem em perder dinheiro: Pela primeira vez eu vejo
um momento em que não é bom para comprar nem
para vender, em leilão, afirma.
Aloísio, por sua vez, através da empresa que
dirige, observa a retração do mercado, mas não
vê as coisas da forma tão drástica quanto
Lee, principais para os negócios fora de licitação
pública. Segundo ele, sempre há negócios
para as boas propriedades. Algumas delas, depois de estudos,
chegam a sair da atividade agropecuária para encontrar
um lugar ao sol no turismo, no loteamento urbano e na reacomodação
industrial.
Aloísio conta ainda que, mesmo com a questão
agrária, pendente, a Commercial Properties recebe consultas
de investigadores estrangeiros, que começam a descobrir
que a especulação imobiliário acabou
nas regiões de produção agropecuária.
Reconhece, porém, que alguns destes investigadores
são afugentados, mas que outros encaram o problema.
Para Aloísio, as boas condições de compra
das terras bolivianas, uruguais, muito mais do que a atividade
dos "Sem Terra", tanto que até fazendeiros
brasileiros estão imigrando para estes países
sul-americanos. De qualquer forma, não importa se brasileiro
ou estrangeiro, quem está comprando terra hoje está
abrindo negócio produtivo, declara Aloísio.
Outra comprovação da nova tendência de
ocupação agrária está na abertura
de novas fronteiras. O País é grande e tem muito
o que abrir. Ocorre, contudo, que hoje o produtor pensa duas
vezes em ocupar áreas muito ermas, que requerem muitos
investimentos para alcançar alguma rentabilidade.
De qualquer forma, quem precisa vender terras, tem que fazê-lo.
Por isso, estar atento a algumas benfeitorias que podem valorizar
a propriedade, não é demais. Vale saber que
hoje há serviços especializados na comercialização
de terras, não uma simples corretagem, mas uma consultoria
mais completa, que dá respostas profissionais ao processo
de venda: marketing, publicidade, relações públicas
e entraves de documentação.
As mesmas empresas que dão consultoria na venda, assessoram
compradores. Este é um ponto de credibilidade, pois
os clientes merecem transparência.
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